El país alcanzó en 2025 el mayor número de metros cuadrados residenciales tramitados en los últimos 13 años, mientras que el acceso al financiamiento continúa restringido para buena parte de los hogares. La brecha adquiere una dimensión de género en un país donde las mujeres encabezan el 43,6 % de los hogares y representan casi dos terceras partes de quienes recibieron bonos de vivienda en el último año.
Costa Rica está construyendo más vivienda, pero contar con la capacidad para adquirirla se ha convertido en un desafío distinto. Durante 2025 se tramitaron 20.414 permisos residenciales, correspondientes a 26.212 viviendas, y se alcanzó un récord de 2.604.031 metros cuadrados proyectados. Al mismo tiempo, solamente el 8,3 % de los hogares vive en una propiedad que todavía se paga mediante crédito hipotecario, frente al 24,7 % registrado como referencia para la OCDE.
La diferencia entre construcción y acceso constituye uno de los principales hallazgos del Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, elaborado por el Programa de Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica, el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat. El estudio plantea que el problema habitacional ya no puede medirse únicamente por la cantidad de viviendas construidas: importa determinar quién puede pagarlas, dónde están disponibles y bajo qué condiciones viven los hogares.
Incorporar una perspectiva de género permite observar una dimensión adicional. Según la Encuesta Nacional de Hogares 2025 del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), las mujeres encabezan el 43,6 % de los hogares costarricenses, porcentaje que aumenta hasta el 51,7 % entre los hogares en condición de pobreza por línea de ingreso. En este último grupo, el 42,9 % corresponde a hogares con jefatura femenina sin pareja.
El cambio forma parte de una transformación a largo plazo en la estructura de las familias costarricenses. La proporción de hogares encabezados por mujeres ha crecido sostenidamente, mientras disminuye el tamaño promedio de los hogares y aumentan otras formas de convivencia distintas del modelo familiar tradicional.
Esta realidad resulta especialmente relevante al analizar el financiamiento habitacional. El Balance y Tendencias modeló las posibilidades de acceso al crédito para una vivienda de ₡76,5 millones y determinó que el 81,4 % de los hogares que actualmente alquilan presentan algún grado de exclusión o condicionamiento para calificar. El informe advierte que esta cifra no equivale a una tasa efectiva de rechazo crediticio, sino que identifica las barreras estructurales que enfrentan estos hogares. Los quintiles de menores ingresos no alcanzan la cuota mínima en los escenarios analizados y solo el 20 % de los mayores ingresos califica con holgura.
Las condiciones económicas de los hogares no son ajenas al género. La mayor presencia de mujeres como responsables del hogar implica que las dificultades de acceso a la vivienda deben analizarse junto con sus condiciones de ingreso, empleo, responsabilidades familiares y trabajo de cuidados. La ENAHO permite observar esta última diferencia: el INEC incorpora, en su análisis de género, quién realiza el trabajo doméstico y las labores de cuido, además de las condiciones de tenencia de la vivienda y las características de las jefaturas de hogar.
Los datos del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda evidencian la importancia que han adquirido las mujeres en la política habitacional. En 1995, el 27,6 % de los bonos de vivienda correspondió a hogares con jefatura femenina; en 2000 alcanzó el 38,3 %, en 2018 llegó al 61,4 % y en 2025 representó el 63,64 % del total. Además, el 66,56 % de los recursos destinados a bonos en 2025 se destinó a estos hogares.
La evolución puede leerse como un avance en el acceso de las mujeres a los programas de vivienda, pero también revela cuánto depende una parte importante de los hogares encabezados por ellas de los mecanismos públicos de subsidio para resolver una necesidad que difícilmente podrían atender únicamente mediante el mercado crediticio.
El problema tampoco termina con la adquisición de una casa. Las auditorías de vivienda de interés social realizadas por el CFIA permiten conocer cómo cambian las familias después de recibir las soluciones habitacionales y qué modificaciones necesitan realizar en sus viviendas.
“Las auditorías de vivienda de interés social que realizamos en el CFIA permiten conocer la realidad de cómo una familia utiliza una vivienda que le fue entregada por medio de una declaratoria de interés social”, explicó el ingeniero Javier Chacón Hernández, director ejecutivo a. i. del CFIA.
Los informes recientes muestran que tres de cada cinco viviendas conservan el área original. Cuando se realizan ampliaciones, estas se concentran principalmente en el cuarto de pilas y la cocina, con un 64 %, seguidas por los dormitorios. Desde una perspectiva de género, este hallazgo también abre una discusión sobre el diseño de la vivienda social y la importancia de incorporar las tareas domésticas y de cuidado en la planificación de los espacios habitacionales.
La dificultad para acceder a vivienda formal tiene, además, una expresión territorial. El Registro Nacional de Asentamientos Informales contabiliza 232.600 personas y 70.692 viviendas distribuidas en 572 asentamientos. El informe aclara que el aumento respecto del registro anterior se debe principalmente a una mejora metodológica y no necesariamente a un crecimiento equivalente del fenómeno. De esos asentamientos, 170 presentan un potencial de afectación por inundaciones.
Mientras tanto, los cuatro distritos centrales de San José perdieron un 46 % de su población entre 1963 y 2022, aunque concentran una importante infraestructura pública. El valor del suelo dentro de la Gran Área Metropolitana promedia US$358 por metro cuadrado y puede representar hasta el 43 % del costo de una vivienda, mientras el crecimiento urbano continúa desplazándose hacia la periferia.
El Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025 sitúa el debate más allá del número de casas que Costa Rica logra construir. El país necesita vivienda, pero también mecanismos que permitan convertirla en una posibilidad económica real para hogares con estructuras e ingresos muy diversos.
La creciente presencia de mujeres al frente de los hogares obliga a incorporar esa realidad en la política habitacional. Construir más no garantiza, por sí solo, el derecho a una vivienda adecuada si quienes sostienen una parte cada vez mayor de los hogares continúan enfrentando barreras económicas para acceder a ella.
Fuente: El país construye más viviendas, pero cada vez menos hogares pueden financiarlas.
Referencias complementarias
Banco Hipotecario de la Vivienda. (2026). Género y edad: Bonos por género del jefe de familia. Memoria Institucional 2025. https://www.banhvi.fi.cr/publicaciones/memorias/memoria%202025/gestion%20fosuvi/Genero%20y%20Edad.aspx
Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2025). Encuesta Nacional de Hogares, julio de 2025: Resultados generales. INEC. https://admin.inec.cr/sites/default/files/2025-10/reenaho2025.pdf
Instituto Nacional de Estadística y Censos. (2026). ¿Cómo son las condiciones de vida en los hogares de Costa Rica? INEC. https://inec.cr/noticias/como-son-las-condiciones-vida-los-hogares-costa-rica
Jiménez, B. (2026, 15 de mayo). Los hogares liderados por mujeres en Costa Rica se triplicaron en 26 años. Teletica. https://www.teletica.com/calle-7/hogares-liderados-por-mujeres-en-costa-rica-se-triplicaron-en-26-anos_408830
